不会再有黄金十年

　　特约作者 赵晓 陈金保

　　有人曾问我：“在现在形势下，有什么办法既能维持当前的房地产调控政策，又能盘活房地产市场，让房地产这个发动机再次成为中国经济复苏的引擎？”我的答复是我还没有发现有这样的好办法，因为中国房地产已经正式进入“下半场”。

　　“上半场”：冒险家的乐园

　　从1998年中国住房制度改革到今天，房地产商和房地产投资者是中国最幸运和挣钱最多的一群人。地产商囤地就挣钱、投资者买房就获利、政府卖地就有钱。与其他行业相比，过去的十几年，房地产“踢”了个漂亮的“上半场”，至少5∶0。但是，不要以为“上半场”的漂亮成绩是源于他们高超的球技。根本原因是得益于中国房地产调控的两个逻辑，一个是调控目的逻辑，一个是调控方式逻辑。两者都存在着错位。

　　从理论上讲，房地产调控的目的一要保增长二要保民生，毕竟政府一再强调住房不是投资品，而是民生消费品。但从2005年到现在，房地产调控政策一直左右摇摆，经济过热就严厉调控，经济趋缓就把调控变成了救市。一个不争的事实是，房地产调控政策更多是在为经济增长保驾护航，控房价保民生顶多就是保增长的附属品。简单的规律就是，CPI走高，房地产调控就严，房价上涨势头得到遏制，而经济一旦下行，房地产调控就放松，房价随之报复性反弹。经济过热时，我们担心楼市泡沫破裂，而一旦经济下滑，泡沫和民生就很快被抛到了脑后。到底是保民生，还是保增长？

　　另一个是调控方式逻辑。不管是促进房价合理回归，还是防止房地产泡沫破裂，其实调控的根本对象就是一个，即“抑制投资投机性住房需求，保障消费性住房需求的有效供给”。要达此目的，手段有三个：一是严格控制投资投机性住房需求；二是多建保障性住房；三是多供应土地，鼓励房地产商多建房，增加有效供给。可我们是怎么做的呢？

　　房价一上涨，我们就调银根、调地根，收紧信贷、提高房贷利率、抬高首付比例、控制土地供应。这些措施对投资性住房需求的抑制或者去房地产投资杠杆化，应该有短期作用。但这也带来了两个严重的负面影响：一是居住和改善性住房需求消费者成了捎带的受害者；二是本来要抑制需求，可这样的调控结果最后却极大地伤害了供给。控制了土地供应，没有了资金，开发商拿什么盖房呢？这样的结果就是经过一段时间以后，供给会严重不足。一旦市场出现缺口，压抑的需求集中释放，房地产市场的供求关系就会逆转，新一轮房价暴涨就在所难免。

　　在这种调控逻辑下，房地产调控效果必然不佳，房地产市场就成了投资冒险家的乐园。