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11月后有所改善。今年收入增速、薪资增速都在4%以上，抵消了一部分利率上升的影响，房地产库存（可供销售月数）已经从去年11月的高点（9.7个月）跌回目前6.7个月。 “虽然短端利率攀升，但美国30年国
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面广人多，尤其广大中西部地级市、县级市的楼市库存积压严重，对地方的稳增长、调结构以及金融业带来较大风险。三四线城市加快地产去库可主要遵循“加快农业转移人口市民化”、“因城施策化解房地产库存”，“建立租
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占比83%，剩下242个城市的占比只有17%左右。这种趋势在未来将更明显，未来大部分中小城市土地出让收入占全部城市的比重可能越来越小，其收入来源面临切换的问题。从三四线城市房地产库存可以看到，截至今年
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明显分化，意味着当前房地产投资修复以“保交楼”为主要特征，房企新开工意愿依然不强。造成这一状况的原因，一方面是房地产销售中二手房更强，房地产库存仍在积累，对新开工的带动作用有限；另一方面，不同层级城市
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，造成这一状况的原因主要在于： 1）房地产销售以二手房为更强，房地产库存仍在积累，从而对新开工的带动作用有限。从我们统计的15个样本城市看，3月二手房日均销售面积同比增速高达77.2%。1-3月住宅商
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。 合理的房地产库存范围尚未严格界定，参考2019年自然资源部住宅用地“五类”调控目标的标准，我们尝试对合理的库存去化周期分成三大类。 消化周期低于12个月的，需要增加供地，属于库存较少的城市， 消化
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线房地产库存普遍过剩；过去依靠房地产上涨去库存一定程度上透支了居民购买力和加杠杆空间，价格普涨预期正在瓦解。随着房地产大开发时代渐进尾声，土地财政难以为继。 2）地方政府财权事权不匹配，收入增长乏力
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上，比如房地产库存、地方政府平台债务和庞大的国资和国企体系，现在需要解决这些存量问题，构建一个经济复苏强健的底层逻辑。■
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