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业抵押贷款作为底层基础资产、以商业物业的抵押贷款债权作为基础资产，再通过结构化分层设计以租金及运营收入等作为主要还款来源的资产支持证券产品。 简单说，CMBS就是将商业地产抵押贷款汇聚到一个资产池中
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仅有100宗的有记录以来低位；商铺季度成交宗数亦由近460宗降至不足200宗。不少持有商用物业的公司，在面对经营或周转压力时，即使想透过将物业抵押贷款或出售套现以解燃眉之急，也面对较大困难，因此向政府
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业抵押贷款证券化（CMBS）的形式体现。具体操作方式为，原始权益人委托设立单一信托，信托对项目公司持有贷款债权，该等贷款债权以目标资产为抵押物，并通过资金监管、应收账款质押实现以目标资产运营收入定向偿
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化的根据不同档的还本付息方式或来源不同将优先级分为A档、B档甚至是C档。此外，以苏宁云商项目为代表的A券、B券模式采用的是不同券种方式，而非优先次级顺序进行划分。其中A券是以物业抵押贷款为基础的证券化
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元（截至2017年8月底的数据）。 三、 私募REITs与境外权益型REITs的比较 就产品分类而言，境外成熟市场REITs可以分为权益型REITs和抵押型REITs。抵押型REITs是指以商业物业抵
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CMBS的特征。而CMBS更为贴切，更符合ABS的特征和发展的方向。 特别地，以苏宁云商一期、二期项目为代表的是CMBS+REITs复合产品，其中A券是以物业抵押贷款为基础的证券化，B券是以优先回购权构造现
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。 对于标准化程度较低的工商业贷款、商业物业抵押贷款、房地产，都是采取的“另类资产管理”模式。形成的产品是CDO。CDO的产品特征是都需要有专业人士的管理。非专业机构将资金（所谓非专业机构不是指非金融
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专项计划SPV2）的产品中，转让给SPV2的资产表面上是信托受益权，但实际上底层资产可能是路桥收费收益权，也可能是商业物业抵押贷款等。由于投资人的最终还款来源依赖底层资产，因此，按照不同的业务场景对底
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